賃貸契約の流れ 敷金礼金とは?

希望の物件が見つかったらいよいよ契約を交わします。
大まかな流れは、

入居申し込み書の記入・提出

貸主による入居審査

重要事項説明書にもとづいて説明を受ける

契約書の記入・提出

という風になります。

また、契約までに準備しておくお金には、「最初の1か月分の家賃」以外に「火災保険料」が必要になります。

この他に、貸主に対して謝礼的な意味のある「礼金」や貸主が担保として預かる「敷金」、契約の仲介をした不動産屋に支払う「仲介手数料」がありますが、
必ずしも全てを支払うわけではなく、敷金のみや仲介手数料無料などとしているところもあります。

賃貸契約の期間は2年としているところが多いようですが、その後の更新については手続きが必要な場合と手続きはいらないが自動的に更新される場合とがあります。

正式な契約を交わすまでの間で不明点や疑問点については確認しておき、トラブル防止に努めましょう。

重要事項説明書をチェック!

チェック

入居審査が通ったら、いよいよ重要事項説明を宅地建物取引主任者から受けることになります。
説明される事柄が記載されている書面が「重要事項説明書」です。その主な内容は、

  • 構造や面積、所在など物件について。
  • 所有者氏名、住所、抵当権の有無など登記簿に記載されている事項について。
  • 台所、トイレ、浴室等の設備について。
  • 契約期間、契約更新について。
  • 使用の目的、規則について。
  • 契約の解除(解除予告期間)、損害賠償について。
  • 契約終了時の敷金などの清算について。
  • 管理の委託先や形態について。

というものです。
これらはその名の通り大変重要な事項ばかりです。
内容に納得できたら署名、捺印して契約をします。
退居の時にも必要になる大切な書類なので、なくしたということがないように、きちんと保管しておくようにしましょう。

突然の引越しで賃貸契約を解約した場合の違約金は?

書類

無事に賃貸契約を交わしたのも束の間、契約期間満了を待たずに引越しをしなければならなくなる状況もよくあります。
このような途中解約については、賃貸契約書の中の契約解除について書かれている項目をよく読んでおきましょう。
基本的に貸主側からも借主側からも一方的な契約解除はできません。
しかし契約書の中では、急な転勤などの事態に備え、借主側に便宜が図られた内容が主に2つ記載されています。

まず解約を申し出るタイミングです。
遅くても1か月くらい前までには伝えておかなければならないとされていることが多いでしょう。

次にキャンセル料の支払いです。
その金額はおよそ1か月分の賃料とされていることが多いです。
このいずれか、もしくは両方が契約書の中で決められているはずなので、これを守れば途中解約することができます。

連帯保証人とは?必要?

賃貸物件を契約する際、連帯保証人の署名・捺印が必要な場合が多くあります。

連帯保証人とは、簡単にいうと、契約をした借主と全く同じ責任を背負う立場になります。
借主側は、親族などに気軽に依頼をして、依頼された側もその責任の重さを知らない、または誤解している場合は気軽に承諾します。

しかし反対に貸主側は、家賃を滞納されることは絶対に避けたいことですし、滞納されたとしても必ず回収したいわけです。
借主から回収できなくても支払い能力のある連帯保証人から回収できるようにと、連帯保証人制度を導入しているのです。
なんらかの事情で、契約後に連帯保証人を変更するには、貸主の了承が必要になります。
変更する場合もやはり後継の連帯保証人に支払能力があるかどうかを判断した上で許可することになるのです。

最近では、保証人なしで契約できることもあるのですが、それは不動産屋と借主との間に保証会社が入っています。
借主は保証会社に支払いをすることで連帯保証人が不要となり、貸主も確実に家賃を回収できるということです。

必要なもの。書類と注意点

書類

賃貸契約は、引越し前の多忙な時期に行うことが多いと思います。
手続きに必要なものがいくつかあります。
漏れがあると一度で終われないこともありますのできちんと準備をしておきましょう。

借主本人に関係するものでは、「住民票」「印鑑証明書」「所得証明書」「印鑑」などと、
契約の際に必要な敷金・礼金・・仲介手数料・初月分の賃料などを準備しておきます。

気をつけることは、連帯保証人に関係するものです。
連帯保証人の「自筆によるサイン」や「実印による押印」「印鑑証明書」「所得証明書」などが必要です。
連帯保証人が遠方に住んでいたりすると漏れがあっては手続きが進みません。
また、住民票については、契約者本人のみ記載のものでよいのか、もしくは入居者全員の分が必要なのかも確認しておきましょう。

契約審査に落ちたら?

ショック

賃貸契約の手続きをする前には必ず入居審査が行われます。
申込書に記載された内容に基づいて、不動産会社または大家さんが入居許可できるかどうかを調べるのです。
何をどのように調べているのか気になるところですが、不動産会社も大家さんも一番厳しく見ているところはやはり入居予定者の支払い能力の有無です。
それを調べるために、信販会社の審査をかけるということもあるようです。

支払い能力があれば多くの場合、審査は通りますが、幼い子どもを抱えながら働く母子家庭やアルバイトで生計を立てている人、
生活保護受給者などには厳しい結果になることもあるようです。

また最近では、友達同士で同居するということも多いようですが、その場合も途中で誰かが抜けた場合、その後の家賃支払いを危惧されて断られることもあるようです。
学生や未成年者の場合は、契約者が親になりますので、審査の対象はやはり親になります。
経済面の他には、その住居に合った人かどうかということが審査されます。
例えば学生向けアパートに、仕事で時間が不規則な人や幼い子どもを連れた母子家庭が申し込みをしても、不釣合いとして断られます。

大家さんも不動産会社も入居後のトラブルは避けたいわけですから厳しく審査されますが、
落ちてしまったからといって、あきらめる必要はありません。
他の不動産会社をあたって、新しい物件を探しましょう。
他のところでは審査が通ったということもよくある話です。

このページの先頭へ